Archiwum kategorii: Aktualności

Nowelizacja ustawy developerskiej

Trwają pracę nad nowelizacją ustawy developerskich. Ustawodawca chce bardziej zabezpieczyć interesy kupujących nieruchomości. Pracę nad nowymi przepisami przerwał Covid -19 ale jest szansa, że z nowym rokiem będą z nami nowe przepisy.

Główną zapowiedzią będzie powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).  Głównym jego celem ma być pokrywanie roszczeń klientów w sytuacji upadłości developera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Nabywca miałby wówczas prawo do żądania roszczeń po uprzednim złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Środki pieniężne na ich wypłatę DFG miałby pozyskiwać  od firm deweloperskich, a wymiar składki miałby być uzależniony m.in. od tego, czy przedsiębiorstwo deweloperskie korzysta z otwartego, czy zamkniętego rachunku powierniczego. W tym kontekście najczęściej padające propozycje to składka wynosząca odpowiednio 3% (rachunek otwarty) oraz 0,6% (rachunek zamknięty).

Umowa developerska miałaby być stosowana również dla lokali użytkowych jak również ich ułamkowych części (garaży, komórek lokatorskich, boksów rowerowych) jak również w sytuacji kiedy developer posiadałby już pozwolenie na użytkowanie budynku a część mieszkań byłaby jeszcze nie sprzedana.

Wypłaty z rachunków powierniczych uzależnione będą od postępów prac. Kwoty zgromadzone na rachunku powierniczym wypłacane będą nie wcześniej niż po 30 dniach od zawarcia umowy developerskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu prac na budowie.

W projekcie ustawy wprowadza się instytucję tzw. umowy rezerwacyjnej. Zawarcie takiej umowy będzie fakultatywne a dla dewelopera będzie oznaczało wyłączenie danej nieruchomości ze sprzedaży na określony czas. W przypadku gdy klient ubiegałby się o kredyt umowa rezerwacyjna powinna uwzględniać czas niezbędny do załatwienia wszelkich formalności kredytowych. Maksymalna kwota opłaty rezerwacyjnej będzie odpowiadała 1% ceny przedmiotu zakupu. Projekt nowelizacji ustawy uwzględnia również 3 sytuacje w której opłata ta będzie 100% zwracana:

  • nieuzyskanie kredytu ( brak pozytywnej decyzji kredytowej),
  • niewykonanie przez developera zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,
  • dokonanie przez developera zmian w prospekcie lub załącznikach bez poinformowania o tym fakcie klienta.

Ponadto w projekcie ustawy przewiduje się nowy wzór prospektu informacyjnego wraz dodatkowymi informacjami które muszą się tam znaleźć.

Nowością będzie również obligatoryjny załącznik do umowy developerskiej w postaci zgody wierzyciela hipotecznego (banku) na bezciężarowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez klienta.

Czekamy zatem na nowy projekt którego celem jest większa ochrona kupujących.

Deklaracja za Śmieci- mandat

Z dniem 4 września 2020 roku można ukarać mandatem właściciela nieruchomości, który nie złożył deklaracji śmieciowej, a także tą osobę, która zadeklarowała, że kompostuje odpady, ale nie ma kompostownika lub go nie wykorzystuje.

Mandat możemy dostać w sytuacji braku aktualizacji danych w deklaracji śmieciowej – np. w sytuacji, gdy pojawi się nowy lokator, urodzi się dziecko (w przypadku metody od osoby).

Za to wszystko odpowiedzialna jest straż gminna i miejska która będzie weryfikowała sam fakt zlożenia deklaracji jak również aktualizację tych danych.

Straże gminne i miejskie oswajają się dopiero z nowymi uprawnieniami, które dało im znowelizowane rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych w sprawie wykroczeń, za które strażnicy mogą nakładać grzywny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1420) bowiem pewnie czynności budzą ich wątpliwości.

Społeczne Agencje najmu

Rząd chce stworzyć Społeczne Agencje Najmu (SAN), jako pośrednika łączącego rynek mieszkań komercyjnych i najemców/podnajemców o dochodach uniemożliwiających wynajem mieszkania na takim rynku.

SAN-y specjalizują się w wynajmowaniu mieszkań na rynku, głównie od osób fizycznych. Oferując długoletni najem z gwarancją czynszu mogą wynegocjować obniżenie stawki czynszu. Jak wskazują doświadczenia zagraniczne (i nieliczne polskie), obniżka może wynieść o ok. 20%. Po wynajęciu od prywatnego właściciela mieszkania mogą zostać podnajęte przez SAN osobom, których dochody lub sytuacja życiowa nie pozwala na wynajem mieszkania na zasadach komercyjnych. Wiąże to SAN-y z realizacją polityki mieszkaniowej, szczególnie w skali lokalnej. Stąd zawarte w ustawie ścisłe powiazanie działalności SAN z celami mieszkaniowymi samorządów gminnych oraz umożliwienie podnajemcom spełniającym ustawowe kryteria dochodowe ubiegania się o dopłaty do czynszów.
Przedstawiony projekt, realizując cele gospodarcze dotyczące rozwijania rynku mieszkań na wynajem, realizuje również cele społeczne, zwiększając ofertę mieszkaniową dla osób o niskich i średnich dochodach oraz umożliwiając funkcjonowanie innowacyjnych form rynku mieszkaniowego, jakimi są SAN-y, tworzone przez organizacje pożytku publicznego i inne podmioty realizujące cele użyteczności publicznej.
Warto dodatkowo podkreślić, że SAN może rozszerzyć swoją działalność o usługi socjalne kierowane do osób potrzebujących wsparcia w trudnej sytuacji życiowej lub uzyskania stabilności niezbędnej do rozpoczęcia samodzielnego, dorosłego życia (wychowankowie pieczy zastępczej, młode rodziny).


Jak Sprawdzić najemcę

Decydując się wynająć własne mieszkanie, mieliśmy szereg wątpliwości , zapytań i obawy czy trafiliśmy na właściwego najemcę, czy będzie płacił jak to sprawdzić?

Powstała pierwsza w Polsce platforma utworzona na wzór systemu istniejące w Wielkiej Brytanii. Simpl.rent https://www.simpl.rent/ – pierwszy w Polsce standard weryfikacji najemców, pozwala on sprawdzić: tożsamość najemcy, historię płatności (Biuro Informacji Kredytowej (BIK) oraz Biura Informacji Gospodarczej ERIF i BIG InfoMonitor. W ich bazach dłużników sprawdzić można, czy najemca nie ma negatywnej historii kredytowej lub płatniczej) oraz ustalić kondycję finansową.

Jest to portal niezwykle popularny wśród agencji nieruchomości jak i prywatnych najemców.

KNF i UOKiK ostrzegają przed „gwarantowanym 7%”

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zauważył wzrost  zainteresowania inwestowaniem  w nieruchomości, w szczególności w te przeznaczone na krótkoterminowy wynajem: apartamenty (tzw. „condohotele” lub „aparthotele”) lub domki kempingowe.

Oferty marketingowe, które promują tego rodzaju inwestycje, zawierają często informacje o bezpieczeństwie oraz pewności czy też gwarancji osiągnięcia zysków często w przedziale 7%-10% w skali roku.  Firmy oferujące tego rodzaju usługi mówią głównie o zysku, nie uwzględniając w swojej treści konieczności poniesienia przez inwestorów kosztów wynikających z posiadania nieruchomości (takich, jak m.in. obciążenia z tytułu podatków, przekształcenia statusu nieruchomości czy kosztów remontów) lub czynników ryzyka (takich jak np. sezonowość najmu czy ryzyko braku najemców) – czytamy we wspólnym komunikacje UKNF i UOKiK-u.

Urząd KNF przestrzega by pamiętać o  podstawowych zasadach rozsądnego inwestora:

  • Nie ma bowiem pewnego dochodu czy gwarantowany zysk. Takie hasła to tylko marketing, a każde inwestowanie wiąże się z ryzykiem.
  • Należy sprawdź kontrahenta. Nie każdy jest specjalistą od inwestycji budowlanych. Należy sprawdzić doświadczenie i dotychczasowe inwestycje przedsiębiorcy. Sprawdzić sytuację finansową i reputację tego, kto ma zarządzać naszymi pieniądzmi.
  • Zweryfikuj, przedmiot zakupu. Zostaniesz właścicielem apartamentu, pokoju czy działki ? A może współwłaścicielem? A może tak naprawdę poza wniesieniem oszczędności i przypuszczalnym zyskiem rocznym, nie będziesz miał żadnych praw właścicielskich? Ważne jest na jakich zasadach dokonujesz zakupu.
  • Trzeba czytać, zanim się podpisze. Jeśli jest coś nie zrozumiał, nie jasne trzeba poprosić prawnika o interpretację zapisów.
  • Zysk 7%-10%. A koszty? 10% – taki dochód brzmi niezwykle atrakcyjnie. Ważne by upewnić się w jaki sposób jest on wyliczany? Może do jego przedstawienia ktoś przyjął wynajmowanie apartamentu przez 365 dni w roku? A może zysk nie uwzględnia kosztów administracji nieruchomości, podatków czy chociaż drobnych remontów? By racjonalnie pojąc decyzję o inwestowaniu trzeba otrzymać szczegółowe założenia przyjęte do wyliczeń przy podaniu wysokości zysków.

Zatem nie zawsze to co mówią reklamy 10% zysku jest prawdą jak przeliczymy dodatkowe koszty może okazać się, że stopa zwrotu to zaledwie 5% i opłacalność inwestowania już nie tak atrakcyjna.

Małe wspólnoty od 2020 roku zmiany

Do tej pory z godnie  z ustawą o własności lokali wspólnota mieszkaniowa z mocy prawa tworzy więcej niż 7 lokali. Od 1 stycznia 2020 roku będą istniały małe i duże wspólnoty.Zgodnie z nowymi przepisami wspólnotę będą tworzyły inwestycje gdzie lokali jest więcej niż 3.

Istniejąca treść art. 20 ust. 1 Ustawy o własności lokali mówi  „Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona”.

Treść art. 20 ustawy o własności lokali, która ma obowiązywać od 1.01.2020 r. mówi: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna”.

Zmiany dotyczą zatem zarządu jeśli właściciele nie uzgodnią innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, to będą zobowiązani do wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. We wspólnocie powyżej 3 lokali decyzje dotyczącee czynności zwykłego zarządu będzie podejmował samodzielnie zarząd.

Zmiana mieszkania komunalnego przymusowa

Od kwietnia 2019 roku zaczęty obowiązywać nowe przepisy mówiące o konieczności opuszczenia zbyt dużego mieszkania komunalnego.

Artykuł 21 ustęp 4a znowelizowanej ustawy o ochronie praw lokatorów mówi o tym, że przymusowa zamiana gminnego mieszkania na mniejsze może mieć miejsce tylko, jeżeli powierzchnia obecnego lokum w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego przekracza:

  • 50 mkw. – dla jednej osoby
  • 25 mkw. – dla każdej kolejnej osoby

W momencie wypowiedzenia umowy gmina musi przedstawić pisemną ofertę najmu innego mieszkania komunalnego spełniającego co najmniej takie same wymagania, jak lokal zamienny.

Nowe przepisy preferencyjne są dla osób które ukończyły 75 lat to za ich zgodna gmina może dokonać zamiany lokum na mniejsze. W przypadku braku pisemnej zgody nie może takich lokatorów zmusić do zamiany w myśl nowych przepisów.

Przymusowa zamiana ma obowiązywać tylko do tych umów które zawierane są z gminą po 21 kwietnia 2019.

Łatwiejsza budowa bloków na terenach poprzemysłowych

Miasta nie będą mogły się przeciwstawiać budowie bloków na terenach poprzemysłowych.

Chodzi głównie o nowelizację ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości dotyczy ona zmiany przepisów, w tym prawa budowlanego. W art. 32 tego prawa pojawił się nowy ust. 4b. Mówi on o tym, że starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) nie może odmówić wydania pozwolenia na budowę, jeżeli planowana inwestycja jest sprzeczna z celem, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego.

Zmiana tego przepisu może być pomocna ale i niebezpieczna.

Istnieje obawa, że budynki będą powstawać w miejscach, gdzie nie powinno się budować, np. na terenach skażonych odpadami przemysłowymi. Urzędnicy natomiast nic nie będą mogli z tym zrobić.

Zmiana przepisów dotyczy wszystkich użytkowników wieczystych, a więc również tych, którzy umowy użytkowania zawarli całkiem niedawno, np. dwa lata temu, i w umowach z samorządami zobowiązali się do wybudowania np. basenu lub aquaparku. Po zmianie przepisów zupełnie legalnie będą mogli uzyskać pozwolenie na budowę innych obiektów, np. apartamentowca, o ile miejscowy plan, lub decyzja o warunkach zabudowy będą to dopuszczały.

Aktualnie urzędnicy odmawiają wydania pozwolenia na budowę, nawet gdy cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste był określony nieprecyzyjnie.

Zadatek a kwestia podatku

Pytanie
Mój brat chce kupić ode mnie mieszkanie ale pod warunkiem, że sprzeda swoje. Chce mi dać pieniądze abym zaczekał ze sprzedażą mojego mieszkania do momentu kiedy on nie znajdzie kupca na swoje. Czy od otrzymanych pieniędzy muszę płacić podatek albo gdzieś to zgłaszać.

                                                                                                                                  Wojtek B.

Odpowiedź
Jeśli zawrą Panowie przedwstępną umowę sprzedażny i wpiszą, że przekazana kwota jest zaliczką na zakup mieszkania nie trzeba nigdzie tego faktu zgłaszać i płacić żadnego podatku od otrzymanej kwoty.