Ustawa developerska

Kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym i bardzo często słyszymy od sprzedawców, że jest Pan/Pani chroniona ustawą developerską ale co to właściwie oznacza i czy rzeczywiście to aż tak duże zabezpieczenie ?

Do  16 września 2012 roku kupując mieszkanie na rynku pierwotnym umowę kupna zawierano w formie cywilno-prawnej bądź na życzenie klienta spotykano się u notariusza. Z praktyki wiemy, że nie każdy developer taką formę preferował i nie każdy godził się na zawarcie transakcji w taki sposób. Co to zatem oznaczało dla kupującego w przypadku bankructwa developera? A no nic innego jak stratę wpłaconych środków pieniężnych albo uporczywą walkę w sądzie o dochodzenie swoich praw. Developerzy stosowali szereg klauzul zakazanych i generalnie byli na pozycji wygranej względem kupującego.

Ustawa developerska która się pojawiła miała na celu ochronę interesów kupującego ale czy w praktyce rzeczywiście tak jest?

W punktach przyjrzyjmy się co ona reguluje a czego wcześniej nie było.

  1. Umowa kupna mieszkania nowego którego budowa rozpoczęła się po wejściu w życie ustawy musi być zawierana w formie aktu notarialnego i nazwana została umową developerską. Koszty podpisania takiej umowy pokrywane są w równych częściach przez developera jak i kupującego.
    Co to w praktyce oznacza zatem, a więc po podpisaniu takiej umowy notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej przyrzeczenia wybudowania i przeniesienia prawa własności konkretnego lokalu. A zatem gdyby developer nie chciał dokonać przeniesienia na kupującego prawa własności jest to podstawa prawna do dochodzenia  swoich praw przed sądem . Developer bowiem wpisem do księgi wieczystej zobowiązał się do wybudowanie budynku , wyodrębnienie lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem roboczym i przeniesienie prawa własności tego lokalu.
    Wcześniej taka forma kupna mieszkania była na wniosek kupującego ale developer nie musiał się na to godzić.
  1. Ustawodawca narzucił na developera by zapewnił nabywcom jeden z czterech form zabezpieczenia:
  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

W praktyce developerzy stosują albo otwarty albo zamknięty rachunek powierniczy.

Otwarty rachunek powierniczy oznacza, że wpłacane środki pieniężne na wyodrębniany rachunek bankowy przelewane są do developera po zatwierdzeniu przez kontrolera bankowego zakończenia danego etapu inwestycji. Oznacza to zatem, że przed otrzymaniem kluczy przekażemy do developera 100% własnych środków.

Zamknięty rachunek powierniczy mówi o tym, że środki do developera trafią wówczas jak inwestor przeniesie na nabywcę prawo własności. Jest to jedyna 100% forma zabezpieczenia naszych środków.

W praktyce niewielu deweloperów korzysta z zamkniętej formy rachunku powierniczego.  Zatem patrząc z punku kupującego ustawa zbyt wiele nie zmieniła w tej kwestii bowiem póki developer ma prawo wyboru formy zabezpieczenia wpłacanych przez nabywców środków zawsze wybierze tę  gdzie szybciej środki pieniężne trafią do niego

  1. Ustawodawca narzucił by developer obowiązek stworzenia prospektu informacyjnego a więc dokumentu opisującego daną inwestycję jak i opisujące wcześniejsze przedsięwzięcia, w dokumencie tym szczegółowo opisany jest harmonogram jak i standard lokalu. Prospekt wraz załącznikami musi zostać dostarczony kupującemu przed zawarciem umowy developerskiej. Ponadto developer zobowiązany jest szczegółowo przedstawić kupującemu informację o swojej sytuacji  prawno-finansowej.
  1. Kupujący ponadto w siedzibie spółki może zapoznać się z następującymi dokumentami i developer ma obowiązek to udostępnić: najważniejszy projekt architektoniczno-budowlany opisujący strukturę całej inwestycji,

Najistotniejsze zatem zmiany dla nabywców to umowa kupna w formie aktu notarialnego i w przypadku upadku developera wyodrębnienie  środków pieniężnych z masy upadłościowej. Niewątpliwie najkosztowniejszą formą zabezpieczenia jest ten zamknięty rachunek ale ustawodawca pozostawił możliwość wyboru developerowi. Nie wykluczone, że z nowym rokiem 2016 będzie obowiązek stosowania już tylko tej opcji z zamkniętym rachunkiem ale nie jest to przesądzone.

Oczekując na wybudowanie mieszkania >>>