Decydując się na zakup mieszkania nie możemy zapomnieć o środkach pieniężnych potrzebnych na jego zakup. Część osób dysponuje wystarczającą gotówką na zakup ale część z nas zmuszona jest posilać się kredytem.
Ponieważ decydując się na zakup mieszkania bardzo często zapożyczamy się na całe życie. Bardzo ważne jest zatem by wybrać właściwy kredyt o jak najniższych kosztach warto zatem skorzystać z pomocy doradców kredytowych.
Decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym część developerów posiada własnych doradców. Doradcy Ci współpracują z większością banków, zatem są w stanie przedstawić nam kilka najlepszych opcji w oparciu o nasze preferencje i uzyskać najlepszą ofertę. Kupując mieszkanie używane warto spytać o polecenie doradcy kredytowego przez agenta nieruchomości bądź wyszukać go w internecie.
Kiedy mamy już wybrany bank warto poświecić chwile na tematykę procedury uruchomienia kredytu, pojęć i i kosztów z jakimi mamy do czynienia.
Kupując mieszkanie zaciągam kredyt hipoteczny czyli tzw. pożyczkę udzielaną przez bank a jej formą zabezpieczenia jest hipoteka.
Hipoteka służy do zabezpieczenia wierzytelności wynikających z oznaczonego zobowiązania. W praktyce oznacza to, że zaciągając na zakup mieszkania/domu kredyt, bank dokona wpisu hipoteki do działu IV księgi wieczystej.
W przypadku kiedy przestaniemy spłacać swoje zobowiązania bank może dochodzić praw poprzez sprzedaż naszej nieruchomości.
Księga wieczysta jest dokumentem określającym stan prawny nieruchomości. Rejestr tego dokumentu jest prowadzony przez sąd rejonowy odpowiedni dla lokalizacji nieruchomości. Każda księga wieczysta składa się z czterech działów. Dział pierwszy opisuję nieruchomości a więc znajdziemy tam informację, że jest to: np mieszkanie, działka. W dziale drugim opisani są właściciele nieruchomości . Dział trzeci opisuje np. służebności dla dostawców mediów jak również zobowiązanie developera do przeniesienia własności danego lokalu. W ostatnim dziale czwartym znajdują się wpisy dotyczące hipoteki. A więc jak zostanie dla nas założona właściwa księga wieczysta czyli po podpisaniu aktu własności bank kredytujący nasz zakup dokona w tym dziale swojego wpisu na wypadek gdybyśmy przestali płacić.
Do tego czasu bank nie może się nigdzie zabezpieczyć dlatego stosuje formę zabezpieczanie w postaci ubezpieczenia pomostowego.
Ubezpieczenie pomostowe to nic innego jak podwyższenie marży kredytowej o kilka punktów procentowych do czasu wpisu hipoteki do właściwej księgi wieczystej. Dlatego powinniśmy jak najszybciej stać się właścicielami nieruchomości by pozbyć się tej opłaty.
Kolejnym pojęciem obecnym przy zaciąganiu kredytu hipotecznego to: LtV (ang. Loan to Value) to wskaźnik, który informuje o stosunku pomiędzy zadłużeniem i aktualną wartością nieruchomości. Poziom LtV zmienia się w całym okresie kredytowania z uwagi na to że kredyt jest spłacany.
Maksymalna zdolność kredytowa to wartość, która wskazuje, jaką graniczną kwotę może pożyczyć bank. Kredytodawca podczas ustalania maksymalnej zdolności kredytowej bierze pod uwagę m.in. miesięczne dochody i koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Spore znaczenie mają również takie czynniki jak historia kredytowa, długość okresu spłaty i wysokość innych zobowiązań.
Oprocentowanie kredytu to stawka procentowa, na podstawie której bank oblicza wysokość odsetek. Oprocentowanie kredytów hipotecznych składa się ze stałego elementu (marży) oraz zmiennej stopy referencyjnej. Rolę stopy referencyjnej najczęściej pełni uśredniony wskaźnik WIBOR – 3M. Jest on bezpośrednio uzależniony od bieżącego poziomu stóp procentowych NBP. Jeżeli aktualna stopa referencyjna w danym banku wynosi 3%, to stawka oprocentowania dla kredytu hipotecznego z marżą 2,2% osiągnie poziom 5,2%. Marża jest negocjowalną składową więc należny zadbać by była jak najniższa.
Prowizja jest formą wynagrodzenia dla banku za przygotowanie procedury bankowej. Prowizję bank nalicza jako pewien procent od ustalonej podstawy (np. wartości kredytu). Jest to również składowa którą należy negocjować. Jeżeli jej stawka wynosi 1,50%, to osoba pożyczająca 300 000 zł na zakup mieszkania zapłaci 4500 zł (1,50% x 300 000 zł).
Rata kapitałowa to część raty równej lub malejącej, która pozwala klientowi na systematyczną spłatę kwoty pożyczonej od banku (tzw. kapitału).
Rata odsetkowa to część raty równej lub malejącej, która stanowi wynagrodzenie dla banku (tzw. odsetki).
Karencja – to nic innego jak czas kiedy spłacamy tylko odsetki do banku bez raty kapitałowej. A więc czas kiedy nie spłacamy w ogóle swojego zadłużenia. Dlatego ważne jest by był to możliwie jak najkrótszy czas. W praktyce oznacza to, że kupując nowe mieszkanie które będzie wybudowane za 2 lata przez okres ten płacimy tylko odsetki i nie spłacamy naszego zadłużenia.
Wkład własny określa początkowy udział kredytobiorcy w finansowaniu nieruchomości. Osoba wnosząca wkład własny na poziomie 10% pożycza od banku środki, które finansują 90% wartości kupowanego lub budowanego lokum. Wysokość wnoszonego wkładu własnego bezpośrednio wpływa na poziom raty i marżę, którą może zaproponować bank.
Inspekcja bankowa– to nic innego jak kontrola bankowa stanu budynku przed uruchomieniem każdej z transz jak również przed wydaniem decyzji kredytowej (wycena nieruchomości). Banki pobierają za tę czynność opłaty od 100-300zł.
Wcześniejsza spłata możliwość dokonania wcześniejszej spłata całości bądź też części kredytu. Banki niejednokrotnie każą sobie płacić, za to iż szybciej chcemy spłacić zadłużenie. Warto by wynegocjować z bakiem możliwość wcześniejszej spłaty przy najmniejszych opłatach bądź ich całkowitym braku na co banki na ogół nie wyrażają zgody.
Decyzja bankowa – to decyzja banku na udzielenia nam kredytu na zakup mieszkania przy określonych warunkach.
Reasumując koszty jakie musimy ponieść przy uruchomieniu kredytu to”
- prowizja bankowa 1-3%
- ubezpieczanie od niskiego wkładu koło 2%
- ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu do KW
- opłata za inspekcję bankową 100-300zł bądź operat szacunkowy 400-800zł,
- dodatkowe koszty to ubezpieczenie na życie, opłata za prowadzenie rachunku bankowego, opłata za kartę kredytową
Koszty te mogą być płacone gotówką bądź też doliczone do raty kredytu warto by wynegocjować je na możliwie najniższym poziomie i warto dopytać jaką formę płatności preferuje bank byśmy byli przygotowani na taki wydatek.
Nie zapomnijmy o negocjacji co do wysokości marży która jest stała przez cały okres kredytowania i generuje nam ratę kredytu i by opłata za wcześniejszą spłatę była jak najniższa.
Mając komplet informacji możemy podjąć decyzję o podpisaniu umowy kredytowej. Decyzja bankowa ważna jest na ogół 3 miesiące dlatego mamy czas na podjecie właściwego wyboru.
Ważne by wybrać najlepszą ofertę bowiem niejednokrotnie zobowiązanie to będziemy spłacać przez większą cześć naszego życia.
Osoby chcące uzyskać darmową i niezobowiązującą konsultację dotyczącą zdolności kredytowej oraz otrzymać ofertę rekomendowanych banków prosimy o podanie kontaktu do siebie (adres email, telefon) a ekspert kredytowy skontaktuje się z Państwem w ciągu 48h.