Porady dotyczące nieruchomości
Pytanie
Razem z żoną jesteśmy właścicielami i chcemy dokonać wpisu hipoteki. We wniosku jest tylko miejsce na jeden podpis wnioskodawcy, kto powinien być tam wpisany?
Marcel D.
Odpowiedź
We wniosku powinny być wpisane wszystkie osoby będące właścicielami nieruchomości jedną z nich wybieramy jako wnioskodawce a pozostałe są uczestnikami wraz z bankiem na rzecz którego ma zostać ustanowiona hipoteka.
Pytanie
W umowie developerskiej mam zapis o gwarancji i rękojmi. Co to dla mnie oznacza?
Krzysztof C.
Odpowiedź
Co do zasady na kupno nieruchomości zgodnie z przepisami mamy rękojmie która jest teraz 5 letnia. Rzadko którzy developerzy oprócz rękojmi dają jeszcze gwarancję na pewne elementy która świadczona jest prze wykonawcę. Dwa te pojęcia dają Panu możliwość dochodzenia roszczeń na drodze gwarancji od wykonawcy ale jest ona na ogół krótsza koło 2 lat warto to doprecyzować w umowie bądź rękojmi od developera.
Pytanie
Kupiłam mieszkanie od developera, generalnie jest problem z parkowaniem. Mieszkańcy parkują gdzie chcą i jak chcą, nie można swobodnie przejść po chodnikach. Dzwonię do zarządy w tej sprawie ale on niebyt wiele może zdziałać. Czy są jakieś przepisy prawne które to regulują? Policja ani straż miejsca nie chcą przyjeżdżać.
Ela P.
Odpowiedź
We wrześniu 2010 roku zmieniły się przepisy dotyczące prawa drogowego które pozwalają na postawienie na terenie wspólnoty znaku „strefa ruchu” i wówczas obowiązują przepisy jak na drogach publicznych. Policja i straż miejsca ma obowiązek przyjechać i ukarać mieszkańca za złe parkowanie. Jeśli nie posiadają Państwo na inwestycji takiego znaku raczej szanse wyegzekwowania od mieszkańców prawidłowe parkowanie są żadne a zarządca praktycznie nic nie może zrobić.
Pytanie
Kupuję mieszkanie u developera jest już pozwolenie na użytkowanie czy muszę zawierać umowę developerską u notariusza albo jakąkolwiek przed notariuszem. Otrzymałem informację, że umowę kupna muszę zawrzeć w kancelarii i ponoszę sam koszty?
Wojtek K.
Odpowiedź
Co do zasady ustawa developerska nie chroni mieszkań z pozwoleniem na użytkowaniem a więc umowa developerska nie powinna być zawierana. W praktyce po pozwoleniu na użytkowanie zawiera się umowy cywilno-prawne w biurze sprzedaży nie narażając klienta na dodatkowe koszty. Jeśli obawiałby się Pan uczciwości developera jak najbardziej zalecane byłoby zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wraz z wpisem roszczenia. Taka umowa jest dla Pana bardziej bezpieczna i pozwala rościć prawa.
Pytanie
Muszę dokonać wpisu hipoteki łącznej czy muszę posiadać dwa oświadczenia i zaświadczenia z banku doradca przedstawił mi tylko jeden egzemplarz takiego dokumentu?
Krystyna L.
Odpowiedź
Przy składaniu wniosku o wpis hipoteki w sądzie potrzeba oryginału tych dokumentów. Jeśli nieruchomości obciążane znajdują się w tej samej miejscowości, nie wykluczone że wystarczy jeden egzemplarz. W przypadku nieruchomości położonych w dwóch różnych miejscowościach wymagane będą w każdym sądzie oryginale egzemplarze. Bank ma obowiązek wydać tyle dokumentów ile jest niezbędnych do dokonania właściwego wpisu.
Pytanie
Kupuję mieszkanie od developera gdzie jest już użytkowanie wieczyste czy muszę dostać prospekt informacyjny?
Ewelina M.
Odpowiedź
Prospekt informacyjny dotyczy mieszkań będących w trakcie realizacji. Co do mieszkań mających pozwolenie na użytkowanie nie ma obowiązku przekazywania takiego dokumentu.
Pytanie
Kupuję mieszkanie od developera czy prospekt informacyjny powinien mi być dostarczany jeśli coś się zmienia do czasu podpisania umowy developerskiej?
Arek Ł.
Odpowiedź
Oczywiście developer ma obowiązek dostarczanie Panu jak najbardziej aktualnej wersji prospektu przed podpisaniem umowy. Nie dostarczenie takiego egzemplarza może stanowić podstawę wycofania się z umowy.
Pytanie
Kupuję mieszkanie od developera jest już pozwolenie na użytkowanie czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
Marta R.
Odpowiedź
Wszystko zależny od Pani w jakiej formie umowę chcę Pani zawrzeć zdarza się że developerzy narzucają konieczność zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu. Możemy negocjować ten fakt ale nie muszą się zgodzić na zawarcie zwykłej cywilno-prawnej. Zawarcie takiej umowy wiąże się dla Pani z dodatkowym kosztem bo kosztu umowy ponosi kupujący i wpisem roszenia. W praktyce stonują taka formę umowy developerzy którzy chcą złapać klienta bo trudniej mu taką umowę rozwiązać. Umowa cywilno-prawna jest prostsza do zerwania.
Pytanie
Kupiłam mieszkanie od developera i chcę dokonać z mian w zakupiony lokalu co jest korzystniejsze wykonanie ich za pośrednictwem ekip developera czy po odbiorze samemu?
Ewa W.
Odpowiedź
Wszystko zależy od kosztów jakie określi developer i czy są one przez nas akceptowalne. Zawsze taką wycenę możemy równacz z wyceną ekipy remontowej i wówczas podjąć decyzję. Jeśli różnica jest nieznaczna rekomendowałabym wykonać zmiany za pośrednictwem developera. Podstawowa korzyć to przede wszystkim późniejsze usterki developer daje nam 5 lat rękojmi a firma budowlana co najwyżej gwarancję wykonania robót max na 2 lata.
Pytanie
Czy najem okazjonalny jest bezpieczniejszy od normalnego dla właściciela nieruchomości i z jakimi kosztami się wiąże?
Wojtek W.
Odpowiedź
Umowy najmy zostały wprowadzone z początkiem 2010 roku i oczywiście są bezpieczniejsze niż zwykły najem. Wiąże się to natomiast z szeregiem formalności co może wpłynąć na decyzję o wynajmie najemy i kosztami po stronie właściciela.
Korzyść dla właściciela jest taka, że najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji w trybie art 777 na podstawie oświadczenia podpisanego u notariusza. Nie obowiązuje już okres ochronny w przedziale 31 XI-31 III i zniesienie obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego.
Koszt oświadczeń ponosi właściciel i zależy to do wysokości czynszu ale średnio koszty wahają się w przedziale od 250-450zł.