Pytanie
Mój brat chce kupić ode mnie mieszkanie ale pod warunkiem, że sprzeda swoje. Chce mi dać pieniądze abym zaczekał ze sprzedażą mojego mieszkania do momentu kiedy on nie znajdzie kupca na swoje. Czy od otrzymanych pieniędzy muszę płacić podatek albo gdzieś to zgłaszać.
Wojtek B.
Odpowiedź
Jeśli zawrą Panowie przedwstępną umowę sprzedażny i wpiszą, że przekazana kwota jest zaliczką na zakup mieszkania nie trzeba nigdzie tego faktu zgłaszać i płacić żadnego podatku od otrzymanej kwoty.
Każdy kto planuje wykupienie gminnego mieszkania powinny zdawać sobie sprawę, że w tej kwestii wysokości bonifikaty wszystko zależy od decyzji samorządu. Gmina ma dużą swobodę w zarządzaniu swoim zasobem mieszkaniowym, ale po podjęciu decyzji o sprzedaży lokalu powinna przestrzegać obowiązujących przepisów.
Sytuacja ta oznacza, że osoba posiadające mieszkanie komunalne na ogół nie może mieć roszczenia wobec gminy dotyczącego możliwości wykupu. Osoba aktualnie wynajmująca może co najwyżej zapytać o możliwość wykupienia tej nieruchomości.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami ma prawo pierwokupu. Jeśli gmina zlekceważy ten fakt to najemca powinien domagać się odszkodowania w sądzie cywilnym.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi, że w przypadku sprzedaży mieszkania na rzecz jego dotychczasowego najemcy, cena transakcyjna powinna zostać ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. Aktualnie obowiązujące przepisy przewidują również możliwość udzielenia bonifikaty, która jest naliczana od ceny rynkowej lokalu określonej przez rzeczoznawcę. Decyzja o udzieleniu bonifikaty zależy również od gminy. Dlatego też najemca nie może wymusić takiego rabatu.
Inną formą preferencji dla byłego najemcy mieszkania jest rozłożenie zapłaty za lokal na określony czas (nie dłuższy jednak niż 10 lat). Jeżeli gmina zastosuje takie rozwiązanie, to jej roszczenia muszą zostać zabezpieczone poprzez hipotekę.
Wszystkie osoby korzystające z bonifikaty nie mogą sprzedać mieszkania przez najbliższe 5 lat, jeśli to zrobią będą musiały oddać wysokość udzielonego rabatu. Unikną tej sankcji jeśli mieszkanie zakupione od gminy zostało zamienione na inną nieruchomość przeznaczoną do celów mieszkaniowych lub zbyte na rzecz osoby bliskiej (tzn. zstępnego, wstępnego, brata, siostry, dziecka rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej, osoby przysposobionej lub osoby pozostającej ze zbywcą we wspólnym pożyciu). Przed zwrotem bonifikaty chroni również przeznaczenie w ciągu 12 miesięcy kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu na zakup innego mieszkania lub nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Chcąc wykupić mieszkanie od gminy warto znać swoje prawa i warto wiedzieć, że wysokość bonifikaty wynosi nawet 90-99 proc. wartości mieszkania.
1 stycznia 2019 nastąpiło automatyczne przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Właściciele mieszkań i domów na takim przekształceniu użytkowania wieczystego mogą dużo zyskać, m.in. dzięki bonifikacie. I właśnie bonifikaty sprawiły, że pilna była szybka nowelizacja ustawy przekształceniowej, żeby bonifikata za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na gruntach Skarbu Państwa nie była niższa niż ta zaproponowana przez samorządy na lokalne grunty.
Użytkownicy wieczyści stali się właścicielami gruntu z automatu.Do końca roku od przekształcenia prawa otrzymają bowiem zaświadczenie. Jest też możliwość otrzymania takiego zaświadczenia wcześniej w ciągu 4 miesięcy trzeba tylko złożyć stosowne wniosek zgodnie ze wzorem lub 1 miesiąca.
Oczywiście to przekształcane nie dzieje się za darmo zgodnie z ustawą, przez 20 lat co roku (zawsze do końca marca) współużytkownicy wieczyści będą płacili tzw. opłatę przekształceniową .Jej wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 r.
Opłatę przekształceniową gminą wolno będzie aktualizować nie częściej niż raz na 3 lata o wskaźnik GUS zmian cen nieruchomości (ewentualnie wskaźnik inflacji).
Wciąż nie wiadomo jak rozliczać najem krótkoterminowy przy braku działalności zarobkowej.
Mimo, iż interpretacja (nr 0114-KDIP3-1.4011.581.2018.1.MT) jest korzystna dla podatników i mówi, że można skorzystać z ryczałtu. Urzędy nadal mają problem z ustaleniem jednego stanowiska w jaki sposób powinno się rozliczać zysk z najmu krótkoterminowego (dobowego). Dotyczy to głównie osób które nie prowadzą działalności zarobkowej z tytułu zakupu nieruchomości a dokonali zakupu nieruchomości jako formy alternaty dla lokaty bankowej. W rzeczywiści ich główne źródło dochodu pochodzi z pracy na etat i taki najem jest tylko okazjonalny, amatorski.
Wcześniej fiskus twierdził, że już najem jednego lokalu na doby to biznes (nr 0113-KDIPT2-1.4011.68. 2018.2.BO). Właściciel musi płacić PIT według skali (18 i 32 proc.) lub stawkę liniową 19 proc. I część urzędów nadal uznaje tę interpretację przepisu.
Dlatego, by uniknąć problemów, zalecane jest wynajmującym albo założył działalności gospodarczą albo zlecił wynajęcie mieszkania firmie, która specjalizuje się w obsłudze najmu. Wówczas przy kontroli skarbowej nie będzie problemów.
Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła wykorzystać swoją siłę i zaproponowała nowelizację Rekomendacji S.
Oto, co ma się zmienić:
Czy zmiany okażą się lepsze czas pokaże. Trwają nadal rozmowy na temat wprowadzenia zmian na rynku finansowym.
Zaplanowane na 1 stycznia 2019 r. uwłaszczenie gruntów pod zabudową mieszkaniową (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716) miało zlikwidować podwyżkę rachunków za użytkowanie wieczyste.
Zaproponowane rozwiązanie budziło wiele wątpliwości i obaw co do wyższych czynszów dla developerów a zwłaszcza spółdzielni mieszkaniowych. Za uwłaszczenie nieruchomości wykorzystywanych do celów komercyjnych spółdzielnia będzie zatem musiała wnieść – oprócz 20 rocznych opłat przekształceniowych – także nadwyżkę powstałą po wyczerpaniu limitu 200 tys. euro. Prezesi wielu spółdzielni obawiają się bankructwa.
Resort przygotował projekt iż Spółdzielnia będzie mogła dokonać wyboru sposobu płatności, uwzględniając indywidualną sytuację i kondycję finansową – informuje DGP ministerstwo. W projekcie nowelizacji znajdzie się przepis, który pozwoli zarówno spółdzielniom, jak i spółkom Skarbu Państwa oraz firmom na złożenie oświadczenia o zamiarze wniesienia opłaty w formie długoterminowych rat.
Nowa Rekomendacja S podobnie jak jej poprzednie jej wersje głownie skierowana ma być do banków.
Komisja Nadzoru Finansowego chciałby spopularyzować kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem lub okresowo stałą stawką procentową. Głównym celem ma by zmniejszenie ryzyka dla konsumentów związanego z przyszłymi wzrostami oprocentowania „hipotek”.
Komisja Nadzoru Finansowego zamierza zobligować banki do wyczerpującego przedstawiania klientom oferty kredytu mieszkaniowego ze stałą stawką oprocentowania.
Projekt nowej Rekomendacji S zakłada hipoteki ze stałą stopą procentową (przez cały okres spłaty) i okresowo stałą stopą procentową.
Skład orzekający podkreślił, że jedynym instrumentem umożliwiającym zabudowę w odmiennej formie od dotychczas istniejącej może być plan miejscowy. Pozwala rzeczywiście planować przyszłe zagospodarowanie określonego terenu, a nie jedynie odwzorowywać to, co już tam istnieje.
Sygnatura akt: II SA/Bk 189/18
Jeśli takiego planu nie ma, nie mamy szans wybudować dowolnej bryły zgodnie z naszymi niepowodowaniami czy też przekonaniami.
Powstająca zabudowa musi być zgodna bowiem z miejscową zabudową i ładem przestrzennym. Inwestycja musi spełniać kryterium dobrego sąsiedztwa. Oceniając je, należy jeszcze uwzględnić, oprócz funkcji istniejącej zabudowy, również gabaryty i formę architektoniczną planowanego obiektu.
W dniach 1-2 września w Gdynia Arenie odbędzie się –kolejna edycja Targów Mieszkaniowych Nowy DOM Nowe MIESZKANIE, których organizatorem jest Murator EXPO.
Wstęp na to wydarzenie jest bezpłatny
Na targowych gości czekać będą firmy realizujące projekty w Gdyni i okolicach, a wśród nich m.in.: ALLCON, ARCHICOM, DEKPOL, EURO STYL, SEMEKO czy TS INVEST. Targi urozmaici strefa aranżacji wnętrz, a w niej między innymi: Galeria Wnętrz CITY MEBLE, Studio Mebli Kuchennych DOMLUX, Studio Mebli Kuchennych Milman.
Odbędzie się publiczna debata: czy kupowanie mieszkania w budowie jest bezpieczne?
Udział w niej wezmą:
Ponadto można posłuchać ekspertów z dziedziny finansów jak również wykańczania wnętrz.
Wszyscy goście targów otrzymają Raport „Trójmiejskie Inwestycje Mieszkaniowe” z obszernym działem prezentującym inwestycje mieszkaniowe realizowane na terenie Gdyni i okolic, dokładne informacje o lokalizacji inwestycji, cenie, metrażu, terminie zakończenia budowy, kontakt do biura sprzedaży oraz wizualizację budynku. Odwiedzający targi otrzymają również czasopisma o tematyce wnętrzarskiej oraz mapy inwestycji mieszkaniowych.
To kto odpowiada za czystość chodnika zależy czy chodnik położony jest bezpośrednio przy naszej nieruchomości czy też może przedziela go jakaś roślinność miejsca czy też pas zieleni.
W wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z 27 marca 2018 r. (sygn. IV Ka 83/18, LEX nr 2502794) zwrócono uwagę, że przy ustalaniu spełnienia wymogu bezpośredniości, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 u.c.p., należy w pierwszej kolejności sięgnąć po wykładnię językową. Bezpośrednie położenie chodnika przy granicy nieruchomości powinno być rozumiane dosłownie. Słowo „bezpośredni” oznacza „znajdujący się bardzo blisko, niczym nie przedzielony”. Powoduje to, że w sytuacji, gdy nieruchomość jest oddzielona od chodnika pasem zieleni, do którego przylega chodnik, to obowiązek oczyszczania chodnika ciąży na właścicielu (zarządcy, użytkowniku – por. art. 2 ust. 1 pkt 4 u.c.p.) tego pasa, a nie na właścicielu położonej dalej nieruchomości, przy czym nie zależy to od szerokości pasa zieleni. W wyroku tym zwrócono jednak także uwagę na wynikający z art. 30 ustawy o drogach publicznych obowiązek utrzymywania zjazdów na posesje przez właścicieli lub użytkowników gruntów przyległych do drogi.
Zatem jak wynika z wyroku sądu właściciel nieruchomości która nie graniczy bezpośrednio z chodnikiem nie dopowiada za jego czystość tylko gmina.